Пазарът на бизнес имоти в България през 2023 г. ще запази активността си около нивата от миналата година. Основни купувачи отново се очаква да бъдат местни инвеститори, които разполагат с достатъчно средства или имат достъп до изгоден кредитен ресурс. Това прогнозираха от консултантската компания “Къшман енд Уейкфийлд Фортън” (Cushman&Wakefield Forton) в обзора си за периода, съобщиха от компанията.
“Изминалата 2022 г. беше предизвикателна по отношение на инвестиционния пазар. Войната в Украйна, голямата динамика в цените на строителните материали и на енергийните ресурси създадоха усещане за обща несигурност, което се допълни от очакванията за ръст на лихвите.

Предвид продължаващите тенденции на пазара, очакваме през настоящата година активност предимно от местни инвеститори. Засилен интерес ще има към подценени активи и активи с потенциал. Бизнес имоти на атрактивни локации, със стабилна доходност, ще продължават да бъдат желани обекти за покупка”, посочи Явор Костов, управляващ партньор в Cushman&Wakefield Forton.
По предварителна информация на компанията, общият обем сделки с бизнес имоти през 2022 година е малко над 270 млн. евро. Преобладават сделките с традиционни за пазара активи – офис и търговски площи, като се наблюдава и раздвижване в сегмента на индустриалните имоти.
Продължава плавният ръст на наемите във всички сегменти на пазара на бизнес имоти – тенденция, която се наблюдава от края на 2022 г. и отразява високите нива на инфлация. Засилен интерес към наем на площи и развитие на нови проекти отбелязваме при гъвкавите офис площи и ритейл парковете, посочват от Cushman&Wakefield Forton.
Офис площи
През 2022 г. пазарът на офис площи в София претърпя осезаема промяна, свързана с налагането на гъвкав модел на работа и оптимизация на площи от страна на много компании. На практика се прекъсна връзката между ръст на бизнеса и разширение на офиса. Работата от дистанция позволи на много компании, особено в ИТ и BPO сферата – изнасянето на бизнес услуги, да се разрастват без да наемат допълнителни площи.

Това означава, че въпреки стабилните нива на подписаните наемни договори през 2022 г., пазарът все още не може да се върне към обемите си от 2018-2019 г. Основният двигател остават подновяванията на изтичащи договори и преместванията на наематели към нови сгради на по-атрактивни локации, но това не носи органичен растеж. Въпреки завършването на относително голям обем нови офис сгради през годината, делът на свободните офиси остана относително стабилен – около 16 на сто. В същото време нови проекти почти не се започват и офисите в строеж намаляват осезаемо – през 2022 г. те паднаха под 200 000 кв. м. Това ще доведе до постепенното усвояване на свободните площи и до недостиг на качествени офиси в средносрочен план, когато търсенето се нормализира.
“През 2023 г. очакваме строителството на нови офис площи да запази ниски темпове, предвид несигурния пазар и трудно предвидимите разходи. От друга страна, в условията на очаквана рецесия, много сектори ще забавят или спрат своя растеж, което ще повлияе негативно на търсенето. Всичко това подсказва, че пазарът ще остане активен, но при по-слаби обеми спрямо пиковите години. Изместването на търсенето към по-нови и качествени проекти ще засили сегментацията на пазара и ще доведе до освобождаване на площи и по-високи нива на незаетост в клас B сегмента”, коментира Йордан Кръстев, мениджър “Офис площи” в Cushman&Wakefield Forton.
Гъвкави офис площи
2022 година бе определено силна за гъвкавите офиси и коуъркинг работни площи. Това се основава на увеличеното търсене като обем и навлизането на нови типове клиенти на този пазар. В резултат от тези тенденции през годината отвориха нови пространства и общото предлагане на коуъркинг площи и обслужвани офиси (serviced offices) в София вече наближава 60 000 кв. м.

“Интересна тенденция е, че почти всички нови площи през изминалата година отвориха във висок клас офис сгради, например “Майфлекс” (MyFlex) в Megapark, “Бетахаус” (Betahaus) в Advance Business Center и др. Това затвърждава новия тренд, който от C&W Forton очертахме още в началото на годината – гъвкавите офис решения вече стават част от микса на офис сградите”, коментира Красимир Петров, мениджър “Управление на имоти и активи” в Cushman&Wakefield Forton.
Нивото и разнообразието на услуги и продукти в сегмента продължава да се диверсифицира за вече по-големия спектър от клиенти – от индивидуални потребители и стартъпи до средни и големи корпоративни клиенти, които имат различни изисквания за стандарта на завършване на офис пространствата и включения набор от услуги.
Очакванията за 2023 г. са обемът от клиенти, търсещи гъвкави офис решения, да продължи да нараства. Предлагането също ще се повиши, тъй като този тип площи имат висока заетост и някои от операторите планират да се разрастват. Наблюдава се и интерес от страна на наемодателите да интегрират гъвкави офис площи в сградите си. През следващата година на пазара вероятно ще се появят между 10 и 20 хил. кв. м нови коуъркинг и обслужвани офиси в София.
Търговски площи
Изминалата 2022 година беше белязана от изключително бързото развитие на сегмента на ритейл парковете. Открити бяха над 100 000 кв. м нови площи, основно през втората половина на годината. Това е близо три пъти над площите, отворили през 2021 г. Бързото развитие в този сегмент се усети първоначално при вълните на затваряне на търговски площи по време на КОВИД-19 пандемията, когато ритейл парковете останаха незасегнати от затварянията и дори спечелиха пазарни позиции. Експанзията на търговците към по-малките градове и липсата на подходящи площи там също допринесе за тази тенденция. Към момента в страната оперират над 300 000 кв. м ритейл паркове, като в това число влизат единствено тези с отдаваема площ над 5000 кв. м. Очакванията са в рамките на следващите две години обемът на този пазар да се увеличи с над 50 на сто.
“Добрата новина е, че почти изцяло отшумя негативният ефект за пазара на търговски площи от КОВИД-19 затварянията. Нараства делът на търговците, които активно отварят нови обекти. През 2022 г. видяхме и навлизане на нови брандове, предимно от съседни пазари. Интересът е основно в категории като облекла и обувки в бюджетен и среден ценови сегмент”, коментира Йорданка Великова, експерт “Търговски площи” в Cushman&Wakefield Forton.

По данни на компанията, много от вече опериращите на пазара марки като Pepco, Sinsay и др. също продължават активно да отварят нови обекти. Бързо разрастване отбелязват и FMCG секторът, магазините за обзавеждане на дома (JYSK), също дрогериите и спортните стоки.
“Имаме запитвания от нови брандове за навлизане на местния пазар, което също е положителен знак. Най-често отново става въпрос за търговци в масовия ценови сегмент, които вече присъстват на съседни пазари или търсят масирана експанзия в Централна и Източна Европа. Разрастването на подобни вериги е обяснимо предвид растящата инфлация, която се очаква да насочи масовото потребление към марки в по-бюджетния ценови сегмент”, допълва Йорданка Великова.
Индустриални имоти
Пазарът на индустриални площи през 2022 се характеризираше с висока активност на започнатите проекти. Специфично за него е, че основният обем от новото строителство на складови и производствени сгради е за собствено ползване. Ръстът на инфлацията и повишените строителни и оперативни разходи доведоха до значително увеличение на наемите на логистични площи. Към края на 2022 г. в София те достигнаха нива от 5 евро/кв. м за първокласни имоти поради повишените строителни разходи. Постепенното усвояване на предлаганите под наем проекти доведе до драстично намаление на свободните площи и те достигнаха приблизително един процент от общото предлагане.

“Най-силно въздействие през следващата година очакваме да оказват непредвидимостта и волатилността на разходите за строителство, а освен него и покачването на лихвите на финансиране и нормите на капитализация за недвижимите имоти. Това ще постави трайно под напрежение нивата на доходност и очакванията са да доведе до нов ръст на наемните цени на индустриални и логистични площи”, казва Жоро Ангелов, мениджър “Индустриални и логистични площи” в Cushman&Wakefield Forton.
Жилища и имоти > Коментар
Пазарът на бизнес имоти у нас през 2023 г. ще запази активността си около нивата от миналата година
Пазарът на бизнес имоти в България през 2023 г. ще запази активността си около нивата от миналата година. Основни купувачи отново се очаква да бъдат местни инвеститори, които разполагат с достатъчно средства или имат достъп до изгоден кредитен ресурс. Това прогнозираха от консултантската компания “Къшман енд Уейкфийлд Фортън” (Cushman&Wakefield Forton) в обзора си за периода, съобщиха от компанията.
“Изминалата 2022 г. беше предизвикателна по отношение на инвестиционния пазар. Войната в Украйна, голямата динамика в цените на строителните материали и на енергийните ресурси създадоха усещане за обща несигурност, което се допълни от очакванията за ръст на лихвите.
Предвид продължаващите тенденции на пазара, очакваме през настоящата година активност предимно от местни инвеститори. Засилен интерес ще има към подценени активи и активи с потенциал. Бизнес имоти на атрактивни локации, със стабилна доходност, ще продължават да бъдат желани обекти за покупка”, посочи Явор Костов, управляващ партньор в Cushman&Wakefield Forton.
По предварителна информация на компанията, общият обем сделки с бизнес имоти през 2022 година е малко над 270 млн. евро. Преобладават сделките с традиционни за пазара активи – офис и търговски площи, като се наблюдава и раздвижване в сегмента на индустриалните имоти.
Продължава плавният ръст на наемите във всички сегменти на пазара на бизнес имоти – тенденция, която се наблюдава от края на 2022 г. и отразява високите нива на инфлация. Засилен интерес към наем на площи и развитие на нови проекти отбелязваме при гъвкавите офис площи и ритейл парковете, посочват от Cushman&Wakefield Forton.
Офис площи
През 2022 г. пазарът на офис площи в София претърпя осезаема промяна, свързана с налагането на гъвкав модел на работа и оптимизация на площи от страна на много компании. На практика се прекъсна връзката между ръст на бизнеса и разширение на офиса. Работата от дистанция позволи на много компании, особено в ИТ и BPO сферата – изнасянето на бизнес услуги, да се разрастват без да наемат допълнителни площи.
Това означава, че въпреки стабилните нива на подписаните наемни договори през 2022 г., пазарът все още не може да се върне към обемите си от 2018-2019 г. Основният двигател остават подновяванията на изтичащи договори и преместванията на наематели към нови сгради на по-атрактивни локации, но това не носи органичен растеж. Въпреки завършването на относително голям обем нови офис сгради през годината, делът на свободните офиси остана относително стабилен – около 16 на сто. В същото време нови проекти почти не се започват и офисите в строеж намаляват осезаемо – през 2022 г. те паднаха под 200 000 кв. м. Това ще доведе до постепенното усвояване на свободните площи и до недостиг на качествени офиси в средносрочен план, когато търсенето се нормализира.
“През 2023 г. очакваме строителството на нови офис площи да запази ниски темпове, предвид несигурния пазар и трудно предвидимите разходи. От друга страна, в условията на очаквана рецесия, много сектори ще забавят или спрат своя растеж, което ще повлияе негативно на търсенето. Всичко това подсказва, че пазарът ще остане активен, но при по-слаби обеми спрямо пиковите години. Изместването на търсенето към по-нови и качествени проекти ще засили сегментацията на пазара и ще доведе до освобождаване на площи и по-високи нива на незаетост в клас B сегмента”, коментира Йордан Кръстев, мениджър “Офис площи” в Cushman&Wakefield Forton.
Гъвкави офис площи
2022 година бе определено силна за гъвкавите офиси и коуъркинг работни площи. Това се основава на увеличеното търсене като обем и навлизането на нови типове клиенти на този пазар. В резултат от тези тенденции през годината отвориха нови пространства и общото предлагане на коуъркинг площи и обслужвани офиси (serviced offices) в София вече наближава 60 000 кв. м.
“Интересна тенденция е, че почти всички нови площи през изминалата година отвориха във висок клас офис сгради, например “Майфлекс” (MyFlex) в Megapark, “Бетахаус” (Betahaus) в Advance Business Center и др. Това затвърждава новия тренд, който от C&W Forton очертахме още в началото на годината – гъвкавите офис решения вече стават част от микса на офис сградите”, коментира Красимир Петров, мениджър “Управление на имоти и активи” в Cushman&Wakefield Forton.
Нивото и разнообразието на услуги и продукти в сегмента продължава да се диверсифицира за вече по-големия спектър от клиенти – от индивидуални потребители и стартъпи до средни и големи корпоративни клиенти, които имат различни изисквания за стандарта на завършване на офис пространствата и включения набор от услуги.
Очакванията за 2023 г. са обемът от клиенти, търсещи гъвкави офис решения, да продължи да нараства. Предлагането също ще се повиши, тъй като този тип площи имат висока заетост и някои от операторите планират да се разрастват. Наблюдава се и интерес от страна на наемодателите да интегрират гъвкави офис площи в сградите си. През следващата година на пазара вероятно ще се появят между 10 и 20 хил. кв. м нови коуъркинг и обслужвани офиси в София.
Търговски площи
Изминалата 2022 година беше белязана от изключително бързото развитие на сегмента на ритейл парковете. Открити бяха над 100 000 кв. м нови площи, основно през втората половина на годината. Това е близо три пъти над площите, отворили през 2021 г. Бързото развитие в този сегмент се усети първоначално при вълните на затваряне на търговски площи по време на КОВИД-19 пандемията, когато ритейл парковете останаха незасегнати от затварянията и дори спечелиха пазарни позиции. Експанзията на търговците към по-малките градове и липсата на подходящи площи там също допринесе за тази тенденция. Към момента в страната оперират над 300 000 кв. м ритейл паркове, като в това число влизат единствено тези с отдаваема площ над 5000 кв. м. Очакванията са в рамките на следващите две години обемът на този пазар да се увеличи с над 50 на сто.
“Добрата новина е, че почти изцяло отшумя негативният ефект за пазара на търговски площи от КОВИД-19 затварянията. Нараства делът на търговците, които активно отварят нови обекти. През 2022 г. видяхме и навлизане на нови брандове, предимно от съседни пазари. Интересът е основно в категории като облекла и обувки в бюджетен и среден ценови сегмент”, коментира Йорданка Великова, експерт “Търговски площи” в Cushman&Wakefield Forton.
По данни на компанията, много от вече опериращите на пазара марки като Pepco, Sinsay и др. също продължават активно да отварят нови обекти. Бързо разрастване отбелязват и FMCG секторът, магазините за обзавеждане на дома (JYSK), също дрогериите и спортните стоки.
“Имаме запитвания от нови брандове за навлизане на местния пазар, което също е положителен знак. Най-често отново става въпрос за търговци в масовия ценови сегмент, които вече присъстват на съседни пазари или търсят масирана експанзия в Централна и Източна Европа. Разрастването на подобни вериги е обяснимо предвид растящата инфлация, която се очаква да насочи масовото потребление към марки в по-бюджетния ценови сегмент”, допълва Йорданка Великова.
Индустриални имоти
Пазарът на индустриални площи през 2022 се характеризираше с висока активност на започнатите проекти. Специфично за него е, че основният обем от новото строителство на складови и производствени сгради е за собствено ползване. Ръстът на инфлацията и повишените строителни и оперативни разходи доведоха до значително увеличение на наемите на логистични площи. Към края на 2022 г. в София те достигнаха нива от 5 евро/кв. м за първокласни имоти поради повишените строителни разходи. Постепенното усвояване на предлаганите под наем проекти доведе до драстично намаление на свободните площи и те достигнаха приблизително един процент от общото предлагане.
“Най-силно въздействие през следващата година очакваме да оказват непредвидимостта и волатилността на разходите за строителство, а освен него и покачването на лихвите на финансиране и нормите на капитализация за недвижимите имоти. Това ще постави трайно под напрежение нивата на доходност и очакванията са да доведе до нов ръст на наемните цени на индустриални и логистични площи”, казва Жоро Ангелов, мениджър “Индустриални и логистични площи” в Cushman&Wakefield Forton.
Още от Built.bg
Коментар
“Новите пътища на коприната”: Италия върви по тънко въже
Водещите световни икономики искат да се конкурират с китайския проект “Нови пътища на коприната” или “Един пояс, един път”. С тази цел на провелата се миналата седмица среща на
05.28.2023
Коментар
Европейски нюзрум: По-малкото с по-голяма тежест във външната политика: виси ли единодушието на косъм?
Група от десет страни членки на ЕС, започна нов опит за реформиране на подхода на блока към вземането на решения в областта на външната политика и политиката на сигурност
05.27.2023
Коментар
“Колиърс”: Забавянето на пазара на бизнес имоти в Европа, Близкия изток и Африка продължава
През първото тримесечие инвестициите в бизнес имоти спаднаха рязко на повечето пазари в региона ЕМЕА – Европа, Близкия изток и Африка, продължавайки тенденцията от края на 2022 г. Въпреки
05.26.2023
Създателите
Как ще изглежда бъдещата американска база на Луната?
Реставрацията на видинската Синагога приключва през септември
Възстановяват автентичния вид на уникалното старопиталище на Пенчо Семов в Габрово
Коментари и анализи
“Новите пътища на коприната”: Италия върви по тънко въже
Европейски нюзрум: По-малкото с по-голяма тежест във външната политика: виси ли единодушието на косъм?
“Колиърс”: Забавянето на пазара на бизнес имоти в Европа, Близкия изток и Африка продължава
И токът у нас днес струва… 0 лева
Built Анализ: Очаква ни рекордна година в туризма
Г-7: Среща, фокусирана върху санкциите срещу Русия и борбата с практиките на Китай за “икономическа принуда”
Избрано за Вас
“Полетът на Фичето”: Къщата с маймунката
“Бохемски истории”: По пътя на жълтите павета
“Инженерна мисъл с Мария Силвестър” | Built.bg Video
Built Explainer: “Историята зад Дунав мост”
Видео: “Инженер на годината”: Милчо Миков, който ръководи изграждането на новия участък на Софийски околовръстен път
Видео: Как се възстановява сграда с историческо значение?
“Полетът на Фичето”: Мостът над река Дряновска /видео история/
Инфраструктура
Откриха зала “Арена Бургас”
Шишков ще възложи проучване за изграждането на скоростен път или магистрала от ГКПП “Маказа“ до магистрала „Марица“
Иван Шишков няма притеснения за изпълнението на проектите по оперативна програма “Региони в растеж”
Йорданка Фандъкова: За некачествени ремонти не плащаме
Архитектура
Промяна на британската колониална архитектура: Новата сграда на индийския парламент
арх. Владимир Милков: Няма промени в цените на услугите, предлагани от българските проектанти
Градска среда и Урбанизъм
Откриха новия планетариум в Бургас
Нощна София огря в 23 различни точки
В три столични квартала гражданите ще могат да ползват обществен транспорт по заявка
ТПС: Еврейската общност в град Хеброн е на прага да положи основите на 31 нови жилищни сгради в квартал “Езекия”
Бохемски истории
„Бохемска София: Духът на стария град“
Бохемски истории: Ранните срещи на Иван Вазов със София
Бохемски истории: Домът на Петко и Пенчо Славейкови
Бохемски истории: Първият електрически трамвай в София
Бохемски истории: Градината на Княз Борис Търновски
Be Green
Планираните от ЕС ограничения за автомобилните емисии се сблъскват с отпор от осем страни членки
Представят проучване на над 2000 сгради в София за производство на електричество от възобновяеми източници
Започна реконструкцията и модернизацията и доизграждане на СГПСОВ „Кубратово“
Войната в Украйна
Запорожката АЕЦ бе изключена, вероятната причина е руски обстрел
Зеленски подчерта силата на европейското сближаване на срещата на Съвета на Европа
Сирил Рамапоса: Русия и Украйна са се съгласили да приемат африканска мисия за обсъждане на потенциален мирен план
ЕС очаква от Китай да повлияе на Русия за прекратяване на войната в Украйна
Зеленски пристигна на изненадващо посещение в Париж
Борел: Русия вече загуби войната, Украйна още не е спечелила
Built.bg Podcast
Последвайте ни